《2019年一季度昆明房地产市场回顾报告》：改善需求持续释放

4月18日，戴德梁行发布《2019年一季度昆明房地产市场回顾报告》，就住宅、写字楼、商业等物业市场的发展现状及趋势进行分析。

报告显示，一季度，受多重政策叠加影响，昆明楼市处于平稳健康发展的阶段，房价较上季度轻微上涨1.8%。戴德梁行认为，随着购房成本愈发高昂，昆明住宅市场刚需产品为主的时代将逐渐被改善性产品取代，预计未来的新推项目将以大户型等改善性产品为主。

调控政策持续维稳 昆明处于平稳健康发展的阶段

自2016年起，昆明住宅市场表现活跃，房价不断攀升。2018年昆明住宅调控政策出台，并两度加码，限售、限购、限价、限贷多重政策叠加，售价涨幅随即得到抑制并进入稳定期。2019年一季度全市房价13050元/平方米，较上季度环比轻微上涨1.8%。

昆明全市总成交量为108.85万平方米，较去年同期增长37%，市场需求活跃，导致需求外溢。官渡区凭借承接主城和呈贡新区的地理优势以39.69万平方米的成交量包揽了昆明住宅市场超四成的需求，成为购房者的热门选择。

对于2019年昆明楼市住宅市场的走势，戴德梁行华西区综合代理服务部董事谢普丞先生认为：“购房成本愈发高昂，客户的需求结构已经悄然转变，昆明住宅市场刚需产品为主的时代将逐渐被改善性产品取代。预计市场未来的新推项目将以大户型等改善性产品为主，整体市场将处于平稳发展的态势。”

政府助力推动楼宇经济 写字楼市场前景可期

为实现经济发展方式的转变，增强城市综合功能，昆明继续发挥其地缘及产业优势，推动楼宇经济的进一步发展。2019年一季度无新增供应，昆明优质写字楼市场存量维持在129万平方米。凭借西山万达双塔带来的约30万平方米体量，西山区优质写字楼存量被推至64万平方米的高位，居五区之首;重视楼宇经济发展的盘龙区，写字楼数量众多，存量仅次于西山区。因第一季度为房地产市场的传统成交淡季，部分写字楼采取以价换量的方式降低租金来吸引租客，导致本季度租金略微下滑至96.6元/平方米/月，环比下降3.4%。

在租户行业方面，目前昆明写字楼租户仍以金融服务业、房地产业为主。与此同时，随着昆明营商环境的不断优化，国际影响力的逐步提升，预计会有越来越多的专业服务企业、世界500强企业和全国500强企业区域性总部或分支机构选择在昆明落户投资。

对于昆明优质写字楼市场的未来发展，戴德梁行成都公司写字楼部董事席芳认为：“受益于昆明各区政府的积极推进，昆明的楼宇经济建设不断优化升级。未来昆明产业能级的提升将赋予市场更大的发展空间，优质租户需求量有望不断加大，市场承租能力将不断加强，使得高企的空置率逐步降低。另一方面，随着租户质量的不断提高，对于优质物业的追求也会愈发强烈。昆明写字楼日渐成熟的物业服务水平加上越来越多的单一业权形态将使原本良莠不齐的产品品质得到改善，而这一局面恰好迎合了租户的需要，进一步为市场的蓬勃发展增添希望。”

新增品质商业进驻在即 推动昆明市场升级转型

随着2018年底大悦城一期的开业，带来近四成的首店、旗舰店以及特色店入驻昆明，为昆明零售商业市场注入新鲜活力，大大丰富了市场的时尚度。一季度昆明虽未见新项目揭幕，但2019年昆明优质零售物业市场预计将迎来多个包括大悦城二期、恒隆广场、博泰APM在内的大体量优质新增项目入市。昆明“一个城市中心，多个区域级中心”的商业格局将更为凸显，各区域商圈商业氛围也将日益浓厚。

受个别商业调场影响，昆明2019年一季度全市优质零售商业租金较上季度攀升1.54%至469元/平方米/月。拥有良好商业氛围、成熟商业配套和便利交通的中市区以968.27元/平方米/月的租金价格遥遥领先， 相比去年四季度增长1.17%。

戴德梁行成都公司商业地产部董事钱峰女士认为：“随着各区域商圈的迅猛发展，昆明零售商业市场的重心开始逐步分散，全市多点开花。除传统商业区中市区以外，其余四个区域级商圈预计今年也各将迎来1-2个新增项目入市，多商圈发展模式显著。新项目的争相进驻表明昆明市场吸引力增强，潜力巨大，不断提高的商业品质也有望改善昆明目前的商业格局。加之未来大量零售品牌和开发商的入驻将为昆明带来全新的运营理念及运营能力，在源头上促进优质商业发展，大力推动昆明市优质商业市场的升级和转型。”