产业地产100讲(45)：产业园区的三种空间模式

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      产业园区的空间规划是一项庞大的系统工程，地上和地下需要协调，分系统之间需要配合，同时还需考虑资源容量和需求，以及其它方方面面。面对这一系统工程，园区管理者该如何着手呢？

      千里之行，始于足下。园区空间规划的第一步应是界定园区的性质，界定园区与城市之间的关系，是综合性园区，还是专业性园区；是农业园区，还是工业园区，抑或是服务业园区。园区的性质不同，所处区位不同，园区发展所需要的空间模式会不一样。

      回顾我国园区经济的发展实践，结合我国经济转型升级和新型城镇化战略，笔者认为，未来的产业园区在空间形态上主要表现为产业新城、产业综合体以及专业产业园三种空间模式。

      产业新城模式

      党的十八提出，新型城镇化建设要实现“工业化、信息化、城镇化与农业现代化”的融合，其目的是以新型城镇化建设为核心，促使经济增长方式转变，实现经济结构战略调整，以及扩大内需。

      产业新城就是依托以一种或多种产业为主导的工业园或产业园而建立起来的相对独立的新城镇，一般距离中心城市比较远，它既不同于原来的开发区、工业园区，又不同于大都市周边出现的“睡城”。产业新城最显著的特征是能够脱离中心城市的配套环境而独立运转，在新的地理空间上实现“产城相融”，被称作是工业化和城镇化相结合的一种城市发展方式。 

      新型城镇化是我国新时期现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在。产业新城为中国的城镇化发展做出了有益探索，未来将成为助推新型城镇化发展的强大引擎。以产带城，以城促产，双轮驱动，是产业新城发展的理念。产业新城正在成为工业园区或者开发区模式的升级版，它推动了产业园区从单一的生产型园区经济向多功能的生产、服务、消费等“多点支撑”的城市型经济转型。 

      产业综合体模式

      产业综合体这一概念最早由天安数码城提出，是一种以特定的产业集群为依托，以完整的产业链为核心，以完善的产业配套为支撑，以完备的生活配套为保障，能够实现产业自我聚集、自我发展的新型园区空间模式。

      产业综合体通常面积相对较小，其产业形态表现为高密度的产业集群，实现了工业、商业、服务业、地产业的协同发展；在建筑形态上表现为城市功能综合体，融合工业空间、商业空间、居住空间、生活空间，具有产业城市化、工商同步化、居住社区化、配套社会化的典型特征。

      由于占地较小，布局较为灵活，产业综合体这种园区空间模式，在我国大中城市旧城改造以及新型城镇化建设中有着广阔的用武之地。根据承载产业内容的不同，产业综合体可以分为城市产业综合体、工业产业综合体、文化旅游综合体、生态农业综合体等不同的类型，其中城市产业综合体已成为城市经济、服务经济发展的重要载体，工业产业综合体已成为工业园区中“园中园”、“分园”的重要发展形态。

      城市产业综合体融合产业、商务、交流、生活于一体，用多元复合功能构筑产业园区特有的社会体系，成为产业集聚、人才集聚、商务金融集聚、信息服务集聚的企业圈和高品质的生活圈，从而实现了与城市经济生活的无缝对接，真正融入了城市核心。城市产业综合体主要建筑形态有科技产业大厦、总部办公、企业展示中心、商业街区、企业会所、公寓、住宅等，入驻企业主要有总部企业、高新技术企业、创意设计企业、生产性服务企业等。

      工业产业综合体是集研发中心、生产制造、仓储物流、生产性服务配套为一体的产业综合体项目，其主要业态有多功能标准厂房、科研办公楼，可以满足企业生产和办公的需要；产业服务楼宇包括产品展示交易平台、公共技术平台、商务交流平台等，可以为园区入驻企业提供信息交流、技术服务及其它共享平台；倒班公寓、人才公寓和商务酒店等，可以解决企业员工住宿和基本的商务接待问题；食堂、超市、银行、洗浴、运动场馆等设施，可以满足员工日常生活需求。

      专业产业园模式

      作为产业集聚的载体，产业园区通过在某一特定地理空间内集聚特定产业，通过专业化分工和社会化协作，以求达到结构层次合理、产业特色鲜明、集群效应显著、功能布局优化的发展目标。

      产业集群是产业园区的本质特征，产业集群是以产业链为基础构建的，产业链可以分解和集聚，从而形成了链式产业集群和模块化产业集群，它们在空间上的表现就是各式各样的专业类产业园。这样的园区可能存在于一个大型的工业园区中，也可能存在于城市功能区的旁边。

      从产业与城市的关系来看，并不是所有的产业都适合走“产城相融”的路子。如金属冶炼、石油炼化、煤化工、造纸等有较大污染性、危险性的产业，从安全性考虑更适合采取“产城相隔”的布局方式，建设相对纯粹的工业园区；再如规模农业、生态旅游等“地广人稀”的产业园，自身很难形成人口集聚，往往只考虑一些简单的生活配套就可以了。

      在这里，我们把这些园区都称为专业产业园。专业产业园不同于产业新城，也不同于产业综合体，它功能比较单一，只需要提供简单的配套功能，不存在“产城相融”的问题，其运转需要借助所在大区域（园区）的配套来实现。

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